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2016濮陽房地產市場分析報告|濮陽樓市網

1月20日,國家統計局公布2016年中國經濟發展數據,數據顯示,2016年國內生產總值74.41萬億元,GDP全年增速為6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增長6.7%,四季度增長6.8%。國家統計局分析認為,2016年國民經濟運行呈現緩中趨穩、穩中向好,實現了“十三五”良好開局。

具體到房地產方面,2016年全國房地產開發投資額為10.25萬億元,比上年名義增長6.9%。商品房銷售面積157349萬平方米,比上年增長22.5%。商品房銷售額117627億元,增長34.8%。商品房銷售面積與銷售額紛紛創下歷史新高。具體表現在

1、房地產開發投資:2016年固定資產投資為596501億元,比上年增長8.1%;房地產開發投資為102581億元,比上年名義增長6.9%,其中住宅投資為68729億元,比去年增長6.4%。
2、房地產開工、竣工面積:2016年全國房地產新開工面積為166928萬平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新開工面積為115911萬平方米,比去年增加8.7%;竣工面積為106128萬平方米,比去年增加6.1%。
3、商品房銷售面積、銷售額:2016年全國商品房銷售面積為157349萬平方米,比上年增加22.5%,其中住宅銷售面積增加22.4%;2016年全國商品房待售面積為69539萬平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面積減少200萬平方米;2016年全國商品房銷售額為117627億元,比上年增加34.8%,其中住宅銷售額增加36.1%
4、土地成交面積及成交額:2016年全國房地產土地購置面積為22025萬平方米,比上年下降3.4%,土地成交價款為9129億元,比去年增加19.8%。
5、房地產開發資金來源:2016年全國房地產開發企業到位資金為144214億元,比去年增加15.2%,其中個人能按揭貸款24403億元,比去年增加46.5%。
6、社會消費品零售:2016全年社會消費品零售總額為332316億元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及裝潢建材比去年增加14%。
7、居民消費情況:2016年全年居民消費價格上升2%,其中居住消費上升1.6%;2016年全國居民人均可支配收入為23821元,比去年上升8.4%;廣義貨幣(M2)余額為155.01萬億元,比去年增加11.3%;社會融資規模量為17.8萬億元。
8、全國城鎮化率:2016年全國城鎮化率為57.35%,大陸人口為138271萬人,比去年增加809萬人,其中鄉村常住人口為58973萬人,比去年減少1373萬人,城鎮常住人口為79298萬人,比上年末增加2182萬人。

總結:2016年中國房地產市場受多種因素的影響,比2015年有明顯增長。從全國范圍看,房地產發展形勢總體還是好的,但同時分化比較嚴重。所謂的熱點城市、一線城市和一些二線城市,共有15個重點城市,在前9個月,房地產形勢發展得更快一些,同時也帶來了房價的上漲。從9月底以后,這些城市因地制宜、分城施策,采取了有效措施,在過去三個月,這些城市房地產價格漲幅已經得到了控制,特別是公布的12月份的住宅銷售價格數據,15個城市當中,12個城市的住宅銷售價格環比都是下降的,2個是持平的,只有1個環比略有上漲,但是漲幅也是明顯回落的。所以,房地產市場調控已經取得了明顯的成效。

從國家統計局公布的數據來看,全國房地產庫存總體是下降的。所以,去年在控制少數城市房價過快上漲和部分城市庫存較多問題上,兩方面都有明顯成效。全年的數據也反映了這個過程,應該說這些數據比起前些年的暴漲暴跌數據,還是相對比較平緩的。

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2016年中國房地產市場迎來本輪周期的高點,全年成交規模創歷史新高,城市分化態勢延續。國慶節前后,各地政府密集出臺調控政策,四季度市場走勢漸趨平穩。

主要表現在以下幾個方面:
經濟形勢:2016年GDP增長趨向探底,地產拉動明顯;克強指數、PMI反彈,經濟下行壓力有所緩和;
金融環境:商業銀行將信貸大規模投向按揭,房貸規模近乎翻倍,資金“脫實入虛”明顯;
政策環境:地產過熱,導致房地產政策由松轉緊,“抑制資產泡沫”成為政策主基調;
房地產銷售:2016年全國商品房住宅銷售量上漲24.5%,銷售額增加37.5%,全年增速前高后低,趨于回落;
城市分化:2016年一線城市成交量持平,價格盤整,二三線城市量價齊增,一二線銷售價格同比增速高;
房地產開發投資:受銷售向上影響,帶動全國房地產投資額反彈,但反彈力度弱,投資仍處低位;
價格與供求:中國房地產前三季度漲幅明顯,調控收緊后價格趨穩;市場成交全年高位運行,成交結構明顯上移,全年成交居歷史高位,四季度成交有所回落,熱點城市各層次產品價格提升顯著,成交結構持續上移。
土地市場:一二線土地市場熱度高,“地王”不斷,高價地開發蘊風險,整體土地供需仍維持低位,部分二線城市成交量明顯增長,熱點城市高價地塊頻出,調控收緊后降溫;全國土地成交同比價漲量縮,成交價上漲21.4%,成交面積下降4.3%,開發商補庫存相對謹慎;河南18地市土地整體供求比例為1.12,多數地市土地市場供求基本平衡,除鄭州外17地市中,新密、商丘、漯河土地市場活躍,供需旺盛。
房地產庫存:住宅去庫存明顯,一二線庫存緊縮,三四線庫存壓力仍在,去化周期11個月;
開發企業:2016年中國百億房企市場份額升至五成,行業整合加速。
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1、房地產開發投資完成情況

2016年,全省房地產開發投資6179.13億元,同比名義增長28.2%(扣除價格因素實際增長29.2%),增速比1-11月份加快0.8個百分點。其中,住宅投資4558.07億元,增長29.2%,增速加快0.7個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為73.8%。

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2016年,房地產開發企業房屋施工面積47359.55萬平方米,同比增長15.5%,增速比1-11月份回落1.1個百分點。其中,住宅施工面積35579.02萬平方米,增長14.0%。房屋新開工面積14669.72萬平方米,增長33.7%,增速回落5.3個百分點。其中,住宅新開工面積10954.03萬平方米,增長30.8%。房屋竣工面積6299.44萬平方米,增長16.9%,增速加快2.6個百分點。其中,住宅竣工面積5015.23萬平方米,增長18.3%。

2016年,房地產開發企業土地購置面積1108.04萬平方米,同比增長16.5%,增速比1-11月份加快0.1個百分點;土地成交價款453.46億元,增長128.8%,增速回落3.7%。

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2、商品房銷售和待售情況

2016年,商品房銷售面積11306.27萬平方米,同比增長32.1%,增速比1-11月份回落0.9個百分點。其中,住宅銷售面積增長32.6%,辦公樓銷售面積增長16.0%,商業營業用房銷售面積增長27.8%。商品房銷售額5612.90億元,增長42.3%,增速比1-11月份回落1.5個百分點。其中,住宅銷售額增長46.6%,辦公樓銷售額增長14.6%,商業營業用房銷售額增長20.7%。

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2016年末,商品房待售面積3395.26萬平方米,比11月末減少93.27萬平方米。其中,住宅待售面積減少41.11萬平方米,辦公樓待售面積減少7.32萬平方米,商業營業用房待售面積減少1.03萬平方米。

3、房地產開發企業到位資金情況

2016年,房地產開發企業實際到位資金6558.25億元,同比增長29.2%,增速比1-11月份加快0.6個百分點。其中,國內貸款698.56億元,增長46.9%;利用外資1.76億元,下降45.3%;自籌資金3671.81億元,增長24.2%;其他資金2186.12億元,增長33.2%。在其他資金中,定金及預收款1106.17億元,增長25.5%;個人按揭貸款809.36億元,增長41.5%。

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4、房地產開發景氣指數

2016年,房地產開發景氣指數為94.42,比上月上升0.41個點。

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1、區位、面積、人口

濮陽市位于河南省東北部,黃河下游,冀、魯、豫3省交界處。東、南部與山東省濟寧市、菏澤市隔河相望,東北部與山東省聊城市、泰安市毗鄰,北部與河北省邯鄲市相連,西部與河南省安陽市接壤,西北部與河南省新鄉市相倚,東西長125公里,南北寬100公里。轄濮陽縣、清豐縣、南樂縣、范縣、臺前縣、和華龍區5縣1區,設有1個國家經濟開發區、1個工業園區和1個城鄉一體化示范區。全市總面積為4188平方公里。

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濮陽市河南的東西門戶,是中原經濟區重要出海通道,是豫魯冀省際交會區域性中心城市。京九鐵路、晉豫魯鐵路通道和規劃中的鄭濮濟客專在此交匯,大廣高速、濮鶴高速、南林高速、濮范高速等多條高速貫穿全境。

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2016年年末,濮陽全市總人口394.06萬人,常住人口362.71萬人。常住人口城鎮化率42.04%。

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2、經濟發展穩中有進

2016年,面對錯綜復雜的國內外形式和持續加大的經濟下行壓力,濮陽全市上下認真貫徹落實中央、省委和市委、市政府各項政策部署,主動適應經濟發展新常態,以創新發展、轉型發展、趕超發展為引領,著力推進供給側結構性改革,保態勢、創優勢,調結構、惠民生,全市經濟保持總體平穩、穩中有進的運行態勢,實現“十三五”良好開局。

初步核算,全市全年生產總值14463.75億元,比上一年增長8.7%。其中,第一產業增加值161.88億元,增長4.4%;第二產業增加值807.19億元,增長8.5%;第三產業增長值474.68億元,增長10.5%;三次產業結構為11.2:55.9:32.9。

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2016全年濮陽全市固定資產投資(不含農戶)1523.28億元,比2015年的1324.34億元,增長了16.7%。

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2016年年末金融機構人民幣各項存款1338.17億元,比年初增長172.86億元,增長14.83%。人民幣各項貸款余額1288.55億元,比年初增長92.44億元,增長17.01%。

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2016年全年全市居民人均可支配收入16434元,比上一年增長8.2%。城鎮居民人均可支配收入26482元,增長6.2%;農村居民人均可支配收入10622元,增長8.5%。

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3、濮陽市中心城市規劃

濮陽市城鎮空間結構規劃建立“一心、多點、兩軸”發展格局。“一心”為市區,是全市的中心城市。“多點”為五個縣城和柳屯、濮城二個工業鎮,是全市的次級中心城市。“兩軸”為106國道與大廣高速公路組成的城鎮南北發展軸,濮聊公路和濮臺高速公路組成的城鎮東西發展軸。

通過“一心、多點、兩軸”城市地域結構的建立,形成中心帶動、軸線拓展、城鄉聯動、區域協調的發展格局。

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3.1 城市發展目標

具有經濟活力,結構轉換能力強的特色產業城市;可持續發展的生態型城市;適宜居住和生活的文明城市;城鄉協調發展的和諧城市。

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3.2 城市規模

城市用地規模:2020年,濮陽市主要城區建設用地93.02平方公里。

“兩組團、七片區”組團式城市結構。

兩組團指的是中心城區和老城組團;現有的新市區和中原區連片發展成中心城區,現濮陽縣縣城經行政區劃調整后發展成老城組團。

“七片區”指的是中心城區的“行政文化區、商貿中心區、文教與油田服務片區、濮陽工業片區、馬莊橋片區”和老城組團的“古城片區、老城東片區”。

濮陽書主城區道路網形成“外圍環路加七縱八橫”干道網;主城區的對外交通結構為“兩橫兩縱”,“兩橫”:濮鶴——濮范高速、201省道——濮范公路,“兩縱”:大廣高速、106國道。

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4、濮陽市2016年土地供應情況

以科學發展觀為統領,保障經濟社會健康發展,保障民生用地、重點項目用地和招商引資中項目的工業項目用地,積極盤活存量土地,提高新增建設用地供地率,促進建設用地節約集約利用。

濮陽市市域城鄉用地統籌規劃圖

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4.1 土地供應總量: 2016年度國有建設用地供應總量控制在78宗地;面積在539.6698公頃以內。

4.2 用途結構: 在2016年土地供應總量中,商服用地68.3399公頃;工礦倉儲用地221.6964公頃;住宅用地160.4929公頃。

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4.3 濮陽市城鎮基準地價表

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4.3 濮陽市城鎮基準地價表 2016年濮陽市土地成交24宗地,共出讓土地面積108.3896公頃。其中恒大地產集團鄭州有限公司在濮陽市開州路東、開德路北拍得土地13.847701公頃,合121萬/畝。

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5、2016年濮陽市房地產市場分析

5.1 2016年濮陽市房地產批準發放預售證許可證

2016年濮陽市住房和城鄉建設局批準發放預售許可證共計115個,批準預售117棟樓,批準建筑總面積159.47公頃。其中,批準預售住宅面積129.85公頃;批準預售非住宅面積29.62公頃。

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5.2 2016年濮陽市房地產投資情況

2016年濮陽市全年開發投資124.13億元,比上一年增長30.5%。其中住宅投資98.34億元,增長22.0%。

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2016年濮陽市商品房施工面積1268.95萬平方米,比2015年商品房施工面積1165.76萬平方米增長8.9%。其中住宅施工面積1059.62萬平方米,增長了5.5%。

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2016年濮陽市商品房竣工面積169.93萬平方米,比2015年商品房竣工面積147.94萬平方米,增長了14.9%。其中,住宅竣工面積153.39萬平方米,增長12.3%。

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5.3 2016年濮陽市房地產成交情況

2016年濮陽市商品房銷售面積400.39萬平方米,比上一年增長41.5%。其中,住宅銷售面積383.05萬平方米,比上一年增長42.4%。

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2017年,因城施策將在控風險與去庫存基調下不斷深化,熱點城市面臨量價回調,而三四線城市有望延續平穩走勢。

1、行業發展:貨幣政策穩健中性,房地產市場發展外部動力減弱

2017年國內經濟預期將繼續“穩”字當頭。2016年以來,供給側改革初見成效,在去產能影響下,工業品價格上漲,企業整體利潤同比增速由負轉正且增幅逐月擴大。

2016年信貸結構的投向異常(對實體經濟支持尚需加強)和流向異常(紛紛涌向一二線熱點城市),也有望促使2017年信貸政策實現更均衡分配,即加大對實體經濟的信貸支持力度,適度加大三四線城市房地產信貸資源的傾斜,以降低一二線熱點城市的居民杠桿比例。房地產政策方面,在強化房屋回歸居住屬性的同時,通過因城施策、精準調控和中長期的長效機制來推進住房體制建設。

2、市場趨勢:銷售量價回調,新開工小幅下降,投資低速增長

◆ 需求:銷售面積將下滑,二線城市降幅更明顯

◆ 供應:全國新開工小幅下降,投資增速趨緩

◆ 價格:政策趨緊需求下降,價格將有所回調

政策收緊、需求下降,價格面臨回調。預計2017年,房地產價格存在一定的下跌壓力,但全年跌幅有限。而穩健中性的貨幣環境下價格上漲動力不足。

從不同城市來看,2017年一二線熱點城市將繼續受到政策影響,各類需求受到抑制,價格面臨調整,同時供應結構也將轉向自住型供應為主,價格也存在結構性調整的可能性,而三四線城市庫存壓力仍存,價格上漲動力不足。綜合來看,2017年全國商品房均價將出現小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之間。

2017年對于一二線城市市場的整體判斷是量價進入調整階段,但是不同的城市仍存在市場機會。一線城市步入存量房時代,新房開發建設的市場空間不斷被壓縮,城市產業升級帶來的存量土地和存量物業盤活將是未來的主題,租房市場也有望成為行業新機遇。二線過熱城市房價空間被透支,“量價回調”成大概率事件,但具備產業和人口支撐的城市,將成為下一個發展的新風口,天津、武漢和鄭州受益于城市群發展,城市潛力逐漸顯現,量價進入平穩增長周期;西部節點型城市發展有望進入新階段,房價尚屬相對洼地,如重慶、成都、西安等城市。此外,位于大城市周邊的小城市或自身產業優勢顯著的三四線城市,如漯河,房地產市場發展仍具備較大潛力。

(河南樓市網聯合濮陽樓市網榮譽出品;以上信息綜合中指研究院、豫房指數研究院、河南省統計局、濮陽市人民政府、濮陽市房地產管理局、濮陽樓市網等,特表示感謝!并對提供數據的各開發企業表示感謝!如有什么不妥,請斧正!謝謝!)

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